[摘要] 继去年位于大兴的龙湖时代天街零利润入市之后，“零利润”楼盘再现京城。一贯打法灵活的“鲇鱼”东亚新华再度出招。近日，记者从东亚新华地产获悉，该公司旗下位于通州的东亚·逸品阁项目起价仅为12400元/平方米，和年前13200元/平方米的起价相比降了800元/平方米。
新闻链接：零利润楼盘频现 北京开发商集体“割肉”
11月19日，位于北京大兴区的龙湖时代天街项目以11800元/平方米的起价低价入市，这一低于成本的售价吸引了大批购房者。无独有偶，目前远洋天著（资料、论坛)、东亚逸品阁（资料、论坛)等项目房源也以近乎亏本的价格对外销售，北京楼市零利润楼盘不断涌现。
此前，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月上半月北京新盘签约为零，预订量仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，创下本轮楼市调控以来最惨淡的签约纪录。
低迷情况进入下半月有所好转，房企近乎零利润的抛售促成了成交量。据龙湖方面宣传称，此次龙湖时代天街推出的两栋楼200余套房源售价由11800元/平方米至14500元/平方米，当日全部售罄。
事实上，时至年底，北京已有十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，价格直降幅度达30%以上，已接近2009年郊区价格水平。这些万元盘主要集中在通州、大兴、顺义等区域。
值得注意的是，随着北京低价盘不断入市，开发商的传统定价方式正在悄然发生转变。“开发商过去的定价原则是成本利润法、竞品比较法，而现在的定价原则是现金流需求倒逼法、竞品降价幅度参照法、客户心理预期呼应法。”成全机构董事长全忠说。
亏损的账本
11月23日，在龙湖时代天街售楼处的销控表上，记者看到，此次龙湖推出的200余套房源有九成以上已经标注售罄，仅剩余少量首层200多平方米的房源。由于这部分户型面积较大，其单价亦跌破万元，每平方米仅售8000~9000元。
“销控表上标注没销售的房子其实之前已经卖出去了，只是由于限购原因，客户的资格审核没通过。”销售人员称，该项目不久之后还会推出几栋楼，而首期开盘超低价销售，亦是为后续推盘创造空间。
值得关注的是，时代天街地块为龙湖去年12月以34.81亿元投得，楼面地价达7519元/平方米。
“如果加上建筑成本3000元/平方米、税费2000元/平方米以及其他费用约1000元/平方米，该项目的成本价可达14000元/平方米，基本属于亏本销售。”分析师张珺表示。
不过，龙湖地产方面否认“亏本甩卖说”，称“时代天街项目在市场低点开盘，定价是微利策略，目前推出的两栋楼利润率在1%~5%之间，称不上亏本。未来还会加推房源，价格则待定”。
事实上，不止龙湖时代天街，近期北京推盘的部分项目更是贴近土地成本价，其中不乏2009年至2010年的地王项目。
例如，远洋地产旗下的远洋天著项目，今年3月的报价为1100万元/套，而11月推出总价800万元/套的380平方米特价连排别墅，约合每平方米均价20779元。然而，该地块是远洋地产于2009年12月拿下的一块大兴地王，当时溢价率高达467%，楼面地价已达19959元/平方米。
同样，欲在11月底12月初入市的通州楼盘东亚·逸品阁（资料、论坛)将以13200元/平方米起价开盘，且折后均价11553元/平方米。该项目的开发商为了表示卖房决心，公开其楼盘成本价12347元/平方米。按这个价格计算，该楼盘每平方米更是要亏损800元。
“按目前的售价，公司基本赚不了什么钱。”东亚逸品阁的销售人员称，目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠。
如此这般“零利润、割肉甩卖”的现象亦出现在上海等地。绿地秋霞坊、万科尚源、旭辉澜悦湾等知名楼盘均以无利甚至亏本的价格入市。
在业内人士看来，一大批房企的楼盘以成本价甚至亏本价上市，是近十几年来中国楼市从未出现过的。不过，即便零利润，部分楼盘价格仍然偏高，这与前两年的地价过高不无关系。
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