[摘要] 日前由国家统计局发布的2013年《1-3季度国内生产总值（GDP）初步核算情况》中指出前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，增速比上半年回落0.6个百分点；前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。
日前由国家统计局发布的2013年《1-3季度国内生产总值（GDP）初步核算情况》中指出前三季度，房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，增速比上半年回落0.6个百分点；前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。
9月末，商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。
主流企业向核心城市回流住宅类用地涨幅明显
1-9月,土地购置面积和成交价款同比分别下降3.3%和上升14.6%。9月,土地购置面积和成交价款分别同比上升52.9%和102.5%,而此前8月则出现大幅下滑。由于主流企业向核心城市加速回流,住宅类用地涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市已公布四季度土地供应计划,加大供应依然是趋势,由此将继续对房地产投资起到拉动作用。
新开工虽难以大幅上升,但开发商加速开发策略明显:1-9月房屋新开工面积14.49亿平方米，增长7.3%,增速较前8月提高3.3个百分点。由于2012年土地购置面积同比下降19.5%，2013年全年房屋新开工难以大幅上升。但三季度房屋新开工面积季度同比增长14.9%，较二季度提升6.2个百分点，反映出开发商2013年上半年获取土地也进入开工阶段，加速开发策略明显。
9月商品房新开工面积1.70亿平方米,同比上升41%。近两月单月商品房新开工增速大幅波动,主要是由于统计局统计规则变更导致去年同期基数大幅变化导致的。从累计新开工的数据上看,地产依旧维持了开工弱复苏的趋势。
中国人民银行研究局研究员邹平座认为：一味的增加开工数量，不能从根本上解决房屋储备量和购房者需求之间的平衡问题，要有的放矢，一线城市增加供给，二、三线城市或是房屋供大于需的城市，就不需要增加房屋供给。整体而言，房地产应该朝“精耕细作”上发展。
开发商现金流转好 补货力度加强
据平安证券数据显示：2013年1-9月,商品房投资同比增长19.7%,增速较1-8月提高0.4个百分点。土地成交额的大幅增长是现阶段拉动投资的最重要因素,至三季度末,土地成交价款同比增长14.6%,较二季度末上升7.1个百分点。
投资和新开工回升,一二线重点城市土地市场趋于火热。投资和新开工随着销售的回暖,开发商现金流转好,补货力度加强,加大开复工,增速逐渐回升。主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动,此轮购地区域的主要特点是回归一线,重点的一二线城市土地成交活跃,成交楼面地价和溢价率均大幅上升。
银行按揭受限 等待政策调控
太平洋证券认为：新政府地产调控思路或已变，不会再一刀切和过于行政化，出台类似限购等与市场经济违背太多的政策。同时，管理层也认识到地产市场区域性分化明显，房价上涨主要是一二线中心城市。因此，政策出台范围或仅限于这些地区。房产税政策将是一个长期渐进的走向，如此重大和基石的政策，必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程。收紧房贷不是政策鼓励的方向，或仅仅是与个体银行额度有关。
清华大学经济学教授韩秀云认为：新政府的房产调控，可能为打开两限房的限制，而确定房产税的征收。
资金来源方面，国内贷款累计同比增速位于年度高位。1-9月国内贷款累计同比为32.3%,较1-8月上升了2个百分点，上升到年内高位。而随着销售累计同比的逐步收紧,以预收款和按揭贷款为主要内容的其他资金来源累计同比收缩至37.7%,较上月下降3.2个百分点。自筹资金来源累计增速由1-8月的16.7%上升到18.4%。
结合9月央行货币和信贷数据，9月新增贷款7870亿，新增贷款同比增速26%,额和增速均处于较高位，这与资金来源中贷款的增速提升相吻合。而以按揭贷为主体的居民中长期贷款上看，9月新增居民中长期贷款占新增贷款的比例为23.4%，较上月下降3.4个百分点。今年二季度以来新增居民中长期贷款高位运行,可能导致了目前主要银行按揭贷额度受限，导致了当前居民中长期贷款占比有所下降。
【延伸阅读】
》》》推荐阅读：个人住房贷款吃紧 楼市年底或出现暂时性降温
近日，记者从多家商业银行个人贷款部门了解到，进入3季度末，今年房地产个人住房贷款的限额比以往紧张，缓放甚至停放贷款的现象相当普遍，贷款利率也随着贷款难度增加而水涨船高，首套房贷难寻利率优惠，而基准利率则是常态。
个贷吃紧，购房人利息负担明显增加，业内分析认为，这可能会为楼市降温，但房贷影响只是暂时的，随着新一年度信贷额度的增加，明年年初楼市仍会回暖。
批贷时间延长
记者从工行、建行、招商、兴业、邮政储蓄等多家银行了解到，由于今年上半年房贷规模申请较多，导致下半年银行贷款额度吃紧，房贷审批和放贷时间也被延长。
伟嘉安捷企划主管吴昊表示，每年进入第三季度，银行额度都会紧张，现在除了民生等不做住房贷款的银行外，还是在接单，但批贷时间要比平时长很多。年初可能5-10个工作日就能批贷，而现在都要1个月。
兴业银行北京分行个人贷款咨询部一位负责人表示，目前银行贷款额度有限，200万元以上的个人贷款业务基本上已经暂停。而小额贷款的放贷时间较之以前也有所延长，银行出于自身经营考虑，会优先给利率上浮的消费类贷款放贷，新房贷款则主要放给与银行有合作的项目，二手房贷利润较低，银行的积极性不高，所以审批时间会比较长。
房贷利率提高
目前由于房贷申请难度增加，以前7折、8.5折的首套优惠利率也基本绝迹，基准利率成为主流。
一位8月份刚买房的购房人小李告诉记者，本来贷款时有8.5折优惠利率的银行可以申请，但该银行已经五六个月没放款了，为了不耽误卖房人收款，她只得接受另一家放款快、基准利率9折利率的邮政储蓄银行贷款，这无形中增加了不少利息支出。
链家地产朝阳区一位店经理也告诉记者，4月份个税政策出台前，北京二手房交易火爆，房贷申请很多，较快消化了银行的房贷额度。现在多数银行利率上浮，首套房也是基准利率了。
北京中原地产分析师表示，以贷款100万为例，之前8.5折的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。这无疑将增加购房人的负担。
■ 预测
年底申请房贷难度进一步加大
中国的房地产行业高度依赖银行贷款，信贷的紧张，对于仍然火热的北京楼市同样会产生一定的影响。
业内分析认为，银行收紧房贷近期对“金九银十”影响不大，但预计这一影响将在11月份凸显，越到年底房贷额度越紧张，甚至可能出现停贷。
记者从中国工商银行北京通州支行个人贷款咨询部了解到，预计从10月底开始，贷款额度会非常紧张，甚至可能出现难申请到新额度的可能性。
对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，房地产市场对于资金具有很强的敏感性，资金吃紧势必会造成楼市的降温。预计今年第四季度的商品房成交量将比之前减少大约30%。同时，陈云峰还强调，银行额度紧张对于原本火热的北京楼市的影响也只是暂时性的，预计到明年年初就将回暖。
【延伸阅读】
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