[摘要] 高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。
财务数据反映出的情况并不乐观。
5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。
高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。
中信证券近日发布的报告也称：预计开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出， 2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来的负值。
与此伴随的是基金的撤出。据Wind统计，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。
一叶知秋
对于房企来说，每年的一季度并不是销售旺季，虽然有季节因素的影响。但高盛高华发现，开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。
到2014年一季度末，这一数值上升到平均 86%，为2007年以来的水平。这表明开发商面临的财务压力加大。另一数据现金余额/短期债务之比显示为 0.95 倍，重返 2008 年下半年和2011 年四季度的水平，这两个时期都是2008 年以来两轮房地产周期的收缩阶段。
高盛高华进一步指出，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至 117%，创下 2010 年一季度以来的四年水平，2010年一季度这一数值达到130%。
开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时 27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史水平。
兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。
从货币现金比例上看，2014年1季度末货币现金比例为10.9%，接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升，叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。
一些房企出现了季度性的亏损。其中荣丰控股(000668.SZ)由于2014年一季度销售收入大幅减少，业绩下滑幅度高达1259.63%， 亏损额在1000万元至1400万元之间。包括宜华地产(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、万方发展(000638.SZ)在内的3 家公司，业绩降幅也超过500%。而京投银泰(600683.SH)预计的亏损额达6600万元。嘉凯城(000918.SZ)，一季度净利润亏损 15732.94万元，净利润增长率为-247.47%。
一些公司的亏损是由于一季度达到结算条件的项目较少所导致。其中固然有个体经营的原因，也从另外一个层面反映出市场的低迷。
基金公司的撤退
基金已经开始“用脚投票”。
2013年三季度，广发聚富开发基金新进入保利地产[微博]前十大流通股东名单，至2013年年底共持股4500万股。而到2014年一季度，广发聚富清仓保利地产(600048.SH)，保利地产前十大流通股东无一基金身影。
另据Wind统计，今年一季度公募基金将51家上市房企清仓，包括中粮地产(000031.SZ)、阳光股份(000608.SH)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)等，均为百亿规模以下的中小型房企。
从今年一季度净利润来看，这51家上市房企中有12家出现亏损，过半净利润同比出现下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股，今年一季度已全部清空。
中粮地产是其中一家营收过百亿的房企，2013年其营收为101.8亿元，今年一季度实现净利润6703万元，与去年同期持平。但中粮地产 今年一季度遭到32只基金产品抛弃，其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金，为2013年年末前十大流通股东，分别减持680万股、577万股和 538万股。阳光股份则遭到22只基金产品减持，其中进入2013年年末前十大流通股东的华夏红利，共减持1157万股。
开发商或普遍降价
广发证券统计的15个重点城市库存指数，继续创下新高。这反映了近期成交依旧疲弱的事实。
广发证券近期在海西地区、长三角地区以及京津冀地区的草根调研反馈显示，银行对于购房信贷的支持力度在不断减小，首套房按揭贷款利率普遍上浮5%-10%，部分银行部分楼盘甚至有上浮15%的情况。市场的整体观望情绪依然较浓。
开发商为迎接5月的旺销季推盘有所增多，但去化速度仍延续了前期的缓步下降趋势。高盛高华对相关上市企业的应收账款趋势进行分析后发现，这些相关企业的应收账款天数有所增加。高盛高华判断，开发商可能会在二季度普遍大幅下调房价。
但开发商和资本市场对楼市的判断始终存在距离。据21世纪经济报道记者了解，还没有任何一家房企执行全面降价策略。分化不仅仅出现在不同城市之 间，甚至存在同一城市的不同楼盘。一些性公司已经开始让区域公司做汇报，一事一议，对不同的楼盘采取不同策略。还有一些楼盘仍准备涨价入市。北京一些 销售乏力的高端楼盘也不准备降价，操盘手认为越降价越难以销售，干脆放缓推盘。
兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，需求还没有“散场”，但受信贷的影响很大。二套房首付比例7成的限制，抑制了很多人的购房需求。在开发贷一端，开发商也受到了影响。
另据21世纪经济报道记者了解，一些公司已经打算减少拿地量，降低开复工面积。
宋延庆认为，当下市场出现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到一定程度的自然回调。而高盛高华则判断，行业的收缩期已经开始。
【延伸阅读】
“房企在一定程度上说，就是给银行打工的。”在被问及如何看待房企近半利润被高负债导致的高利息吞噬时，一位开发商高层这样对记者表示。
而从近期房企披露的年报数据上看，利息支出确实已经成为吞噬房企利润的大“杀手”。
记者统计Wind提供的数据后发现，沪深两市142家上市房企，2013年的利息支出高达338.03亿元，占当年上述房企净利润总和的38.97%。
其中，仅龙头万科一家2013年的利息支出便达到了65.75亿元，而万科2013年辛苦一年获取的净利润不过151.19亿元。同时，首开股份、金地集团金融街京投银泰保利地产在2013年的利息支出也超过了10亿元。尤其是首开股份，在2013年实现净利润12.89亿元的情况下，其年内利息支出却高达31.69亿元，超出净利润的2倍还多。
此外，值得注意的是，142家房企2013年的净利润总额为867.48亿元，较上一年同期增长12.44%；而利息支出则从2012年的278.84亿元，上涨至338.03亿元，同比增幅达21.54%。
从上述数据可以看出，房企在利息支出上的增幅，已远远超过了它们赚钱的速度。而在目前市场成交萎缩的情况下，房企的资金成本无疑会继续加大。
实际上，相比于大型房企，中小房企的日子则更不好过。由于此前上市房企再融资被长时间叫停，且部分银行在对房企放贷时严格执行“名单制”，因此很多中小房企不得的求助于高息的信托等融资方式，以至于一段时间内，信托融资的年息一度保持在20%以上，而这无疑给房企带来的巨大的成本压力。
而近期，有龙头房企高层在建策沙龙上还表示，目前的信贷持续收紧，且今年银行在房地产放贷这一块没有任务，因此只有好的项目才能从银行贷出钱来。这也意味着，目前想从银行借出大量的“便宜钱”，几乎不太可能。
同时，上述高层还透露，一些负债率较高不好从银行贷款的企业，“在拿地后还有一个做法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权抵押，有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权降到了只占百分之几的地步，大量的股权实际在金主的手里。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。”
而为了解决资金难题，不少房企借着民营银行放开之际，也做起了自己的“银行梦”。其中，龙头万科率先行动，在去年年末以基石投资者的身份认购30亿港元新股，成为徽商银行的单一大股东；A股上市房企新华联则确认公司将在湖南地区参与发起民营银行；恒大地产更是今年初斥资36.5亿元购入华夏银行5%的股份，成为该公司第五大股东；此外，越秀集团也在2月份宣布以116.4亿港元完成了对创兴银行75%已发行股本的收购。
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